宅建試験の過去問についての質問です。

Question

Aは売主Bから土地付中古別荘の売却の代理の依頼を受け、宅建業者C（消費税課税事業者）は買主Dから別荘用物件の購入に係る媒介の依頼を受け、BとDの間で当該土地付中古別荘の売買契約を成立させた。なお、当該土地付中古別荘の売買代金は298万円（うち、土地代金は100万円）で、消費税額及び地方消費税額を含むものとする。A社はBから、少なくとも14万5,200円を上限とする報酬を受領することができる。
［H24.間35.イ.改］

この問題が、低廉な空き家の報酬特例に当てはまらない理由を教えてください。
事前に説明して承諾を得たとの記載がないからでしょうか？
または、低廉な空き家ではあるが、報酬とは別に請求すべき費用がないので、報酬が33万円の上限まで達してないだけってことでしょうか？

Answer 1

この問題が、低廉な空き家の報酬特例に当てはまらない理由を教えてください。

この問題が作られた時点で空き家売買特例自体が存在しなかったから。

模試とか本試験中も、過去に存在した法律で今は使われてないものも引っ掛け問題で出してくることが稀にありあります。

Answer 2

低廉な空き家の特例は2024年の改正からなので
過去問が更新できていないだけかもしれません。

Answer 3

この問題が低廉な空き家等の報酬特例に当てはまらない理由は、以下の通りです。

・この問題は平成24年度の過去問であり、低廉な空き家等の報酬特例（平成30年1月1日施行）が制定される前の問題であるため、そもそも特例の適用対象外です。

・A社の報酬14万5,200円の計算根拠は通常の報酬計算によるもので、以下の通りです。
売買代金298万円（土地100万円+建物198万円）
建物価格198万円÷1.1（消費税率10%）=180万円（税抜）
土地100万円+建物180万円=280万円（課税標準額）
280万円×5%+2万円=16万円（報酬上限）
16万円×1.1=17万6,000円（消費税込）
ただし、売主Bからは媒介ではなく代理のため、17万6,000円×2=35万2,000円が上限となりますが、売主・買主双方から受領できる報酬の合計は17万6,000円が上限となるため、実際にはこの範囲内での受領となります。

・問題文の「少なくとも14万5,200円を上限とする」という表現は、計算上の報酬額を示しているものです。

※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。

Answer 4

主な理由は、問題文に「低廉な空き家等の売買に関する特例を適用する」「事前に説明し承諾を得た」などの事情が示されていないためです。宅建試験では、特例は要件が明記されていない限り通常の報酬計算で処理します。したがって、AがBから受け取れる上限は通常計算による額で、298万円のうち建物部分198万円は税込なので税抜に直して計算し、消費税を加えた14万5,200円となります。

参考にした回答
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q10329559220

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