司法書士試験、不動産登記法についての質問です。

Question

売主甲が土地を売却した後に、相続人なくして亡くなった場合を考えます。相続財産清算人は上記売買を原因について、買主と共同でかかる土地の移転登記を申請できるとおもうのですが、この際にあらかじめ｢亡甲相続財産｣名義の名変を申請する必要はあるのでしようか？
同様のシチュエーションで、名変をせずに、義務者を亡甲として移転登記をしてから、相続財産名義への名変登記をしている記述式のテキストがありましたので気になりました。

Answer 1

名義を「亡甲相続財産」に変えてからでなくても、相続財産清算人は買主と共同で、売買（甲生前の売買）を原因とする移転登記を申請できます。

理由は、生前に売買が成立していれば所有権はその時点で買主に移っており、登記だけが未了という扱いになるからです。この場合、登記簿上の名義人は甲のままですが、登記義務者側の手続は「亡甲（又は亡甲相続財産）を代表する相続財産清算人」が行えば足ります。申請情報には、清算人選任の審判書（確定証明）など、代表権限を証する書面を添付します。

一方で、清算人が死亡後に新たに売却したケース（生前売買ではない）だと、いったん相続財産（相続財産法人）側が登記上の権利者になってからでないと、売買を原因とする移転登記の形が取りにくいため、先に「亡甲相続財産」への移転登記を入れる説明が出てきます。テキストの記述は、その整理の違いでそう書かれていることが多いです。

Answer 2

亡くなられた方名義のままで相続人が申請人として登記可能です