宅建（宅地建物取引士）試験の問題について、ご質問させてください。 問

Question

Aは、Bに対し建物を賃貸し、Bは、その建物をAの承諾を得てCに対し適法に転貸している。この場合におけるの記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
［H23問7］

（1） BがAに対して賃料を支払わない場合、Aは、Bに対する賃料の限度で、Cに対し、Bに対する賃料を自分に直接支払うよう請求することができる。

解答
正
【転貸借】
賃借人（B）が賃貸人（A）に賃料を支払わない場合には、賃貸人（A）は転借人（C）に対して直接賃料を請求することができます。この場合、「賃借料」と「転借料」のうちいずれか低い金額が限度となります。

上記の問題ですが、AがCに請求できるのは、AB、BC間の安い方の賃料を限度だと理解しています。そこで問題には、「Bに対する賃料の限度でAはCに支払いを請求できる。」とありますが、BC間の方が賃料が安ければ、Bに対する賃料の限度という表現が誤りになると思います。このように当てはまらない事由があるとして、誤りとして解答しました。

解説を読んでもなぜこれが正になるのか理解できません。ご教授頂きたいです。

Answer 1

たしかに質問者のいう通り賃借料と転借料のうち低い方しか請求できません。

まず、以下の点を質問者が勘違いしているように思います。
＞BC間の方が賃料が安ければ、Bに対する賃料の限度という表現が誤りになると思います。

そのまえに、
＞BがAに対して賃料を支払わない
とあることから、Aに対する賃料という表現はBがAに支払う賃料（賃借料）を指していることがわかります。

BC間の契約は転貸借契約なので、この場合は転借料の方が安い場合ということになります。ここで、さきに示した”Aに対して”という表現から、Bに対する賃料というのは転借料を指していることになります。つまり転借料を上限とするというのは正しいことになります。

次に、整理して考えると以下の２ケースがあります。
①賃借料＜転借料 Aに対する賃料が上限
②賃借料≧転借料 Bに対する賃料が上限

以上のことから、②の場合は転借料が上限ですので、”Aは、Bに対する賃料の限度”ということそのものを指しています。
①の場合は転借料よりもAが本来Bに対して請求できる金額は低い金額となりますので、当然ながらCに対しても賃借料までしか請求できないことになり、請求できるのは、Bに対する賃料よりも低い金額となると読み取り（ここが難しいように思います）、正解とするのだと思われます。

Answer 2

AB間の賃料を限度にです。
つまり、BC間が高ければ、Aは本来Bから支払われる金額以上の賃料は請求出来ません。
今回、質問者の疑問は、BC間の賃料が、AB間の賃料より安かった場合についてですね。つまり、Bは逆ザヤで、マイナス分があると言う転貸になります。
この場合は、もちろん、Aは、CへBC間の賃料以上を請求出来ません。
AB間を限度だから、AB間の賃料を最大値まで請求できるとは書かれていません。
あくまで限度です。

Answer 3

たぶんですが。

△ですよね。

AはBに対する賃料の限度で、Cに対して請求できる。ただし、転借料を超えては請求できない。

みたいな感じですかね。

普通は、賃料よりも転借料のほうが高いので、賃料の限度になる。

例外的に、転借料のほうが安い場合は、転借料までになる。

なので、この問題は、普通に考えると、正しい。ただ、例外的な場合もあることを考えると、正しいとは言い切れない部分もある。だから、△になる。

のではないかと思います。

まあ、多肢選択型の場合は、こういう問題は、△にして保留にして、他の選択肢との兼ね合いで、◯✕を決めるのがいいのかと思います。

また、宅建という資格がどんなものかわかりませんが、私のイメージでは、不動産業？みたいな感じなので。

不動産業として、転借を行うことは多いかと思いますが、商売でやる以上、利益を出さなくてはなりません。

そうすると、商売として、賃貸として借り上げて、転借する場合、必ず転借料のほうを高くすることになります。

不動産業を商売としてやっていて、転借料のほうを安くするなど、あり得ないです。利益が出ないので、破産します。

そうすると、不動産業においては、この問題は正しい。ということになります。

私は、ただの素人で、宅建がどんな資格なのかもわからず、また、不動産業をしたことも職についたこともないので、間違ってたら、すみません。

Answer 4

BがAに賃料を払っていない
→無償の貸借権→使用貸借という契約

分かりやすい例だと
親(立場A)の建物を息子夫婦(立場B)、使用料無償で使わせてもらって
何らかの理由で他人(C)に転貸した場合は

親(A)はB→C間の賃料で請求できる。